Рынок недвижимости Среднего Урала находится в кризисе. Впервые в истории в Екатеринбурге выставлены на продажу 60 тысяч квартир в новостройках, что является абсолютным рекордом. Покупатели не спешат: нет денег. Оборотные средства заканчиваются как у физических лиц, так и у застройщиков. Коммерческая недвижимость остается практически единственным сектором, в котором проходят сделки как по аренде, так и по продажам.
Покупателей нет Рынок жилья традиционно является основным сектором рынка недвижимости. По данным Уральской палаты недвижимости, в апреле 2025 года количество благоустроенных квартир в новостройках уральской столицы достигло рекордных 60 тысяч. В начале календарного годы их было чуть более 56 тысяч, затем это количество начало расти, а рынок новостроек затариваться, хотя многие эксперты до последнего отказывались в это верить, однако тенденции были слишком сильными и «давили» без остановки, поскольку ключевая ставка ЦБ РФ продолжала расти, а банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты. «К началу января 2025 года число нереализованных квартир на первичном рынке Екатеринбурга составляло 56 тысяч квартир, из которых лишь около 3 тысяч – в сданных домах. За год предложение выросло на 19 %», – приводит аналитические данные по рынку недвижимости уральской столицы Российская гильдия риелторов. Кроме роста предлагаемого «товара» в виде квартир на рынке недвижимости наблюдается и другая тенденция, которая формирует травмирующие «ножницы» для желаемой стабилизации и дальнейшего роста. В то время, как рынок стал затариваться новыми квартирами, количество ежемесячных сделок с объектами недвижимости стремится просесть, держат его всеми силами и возможностями. Так, застройщики и перепродажники пытаются нивелировать потери от ушедшей массовой льготной ипотеки разработкой системы индивидуальных скидок.
Если три года назад число сделок с объектами недвижимости в уральской столице в среднем составляло 4 тысячи в месяц, то сейчас – 2-2,5 тысячи, при этом в некоторые месяцы их было и вовсе около 1,7 тысячи. Для Екатеринбурга такой показатель является негативным, поскольку в лучшие докризисные месяцы количество сделок уверено превышало пять тысяч. Основной причиной спада покупательской активности эксперты в основном называют фактический уход с рынка массовой льготной ипотеки, а также высокую ключевую ставку. Деньги стали дорогими, при этом оборотных средств нет как у покупателей, так и у застройщиков. В регионе очевидно сжимается рынок новостроек, возводить дома стали меньше, о чем рассказывал «ФедералПресс». В этой ситуации эксперты рекомендуют потенциальным покупателям и инвесторам присмотреться к объектам коммерческой недвижимости, которые по-прежнему являются востребованными. «Сейчас стоит инвестировать в пригородное строительство, в коммерческие и индустриальные парки, склады – это будущее загородной недвижимости. Потребителям нужны не только дома, но и объекты логистики, склады, цеха», – отметил на круглом столе «ФедералПресс» эксперт Максим Назаренко. Такого мнения придерживаются многие игроки рынка недвижимости: сделки продажи и аренды происходят на поле коммерческих объектов, к которым относятся склады, офисные помещения, торговые центры, объекты уличной торговли, индустриальные площади.
Отсутствие оборотного капитала Высокая ключевая ставка предельно увеличивает стоимость любых кредитов. Банковские структуры должны зарабатывать, это их основная цель и задача, но поскольку денег в реальном секторе экономики сейчас стало значительно меньше, чтобы не разгонять инфляцию, приходится добавлять к 21 % ключевой ставки примерно столько же сверху. Это означает, что вместо каждого взятого рубля заемщик возвращает полтора, взятая тысяча при возврате будет означать почти полторы тысячи, а вместо «одолженного» кредитного миллиона придется вернуть почти полтора. Сейчас стоимость полноразмерной однокомнатной квартиры в новостройке Екатеринбурга составляет около 10 млн рублей, при фактической стоимости кредита в 40-45 %, заемщику придется отдать около 15 млн рублей. Однако эти средства будут возвращаться банкам достаточно долго, при этом новых кредитов граждане не берут, поскольку ушла массовая льготная ипотека. Между тем, современная экономика остро нуждается в быстром обороте средств, что важно именно для бизнеса, в том числе строительного. При этом, по данным экспертов, доходность строительных компаний в разных регионах страны различна. Если девелоперы Москвы и Московской области могут надеяться на маржинальность в 35 %, то на Урале, как рассказывал «ФедералПресс», рады и 15 %. Основные тренды Эксперты отмечают, что из-за стагнации рынка жилой недвижимости, застройщикам имеет смысл на ближайшие годы присмотреться к коммерческим объектам. Речь в первую очередь идет о инфраструктуре системы логистики, то есть товарно-складских помещениях. Отметим, что лет пять назад упор советовали делать на торговые точки и даже крупные торговые центры, а также офисы, поскольку не хватало площадей, но сейчас ситуация кардинально изменилась. Во-первых, торговля уходит в онлайн. То есть физических представительств не требуется, но нужны складские помещения. Во-вторых, из России ушли и освободили свои торговые и представительские площади более тысячи иностранных компаний. В-третьих, из реального секторы экономики, в том числе торговли, постепенно уходят деньги, исключение составляет только продуктовый сектор. Рынок коммерческой недвижимости состоит из нескольких основных секторов, при этом в нем развиваются несколько параллельных тенденций. Что касается торговых центров, то в них по-прежнему остается достаточно незанятых площадей, которые, в частности, остались и от ухода иностранных компаний. Арендная плата высокая, поэтому торговля оставляет за собой минимум физического присутствия, реализуя товары через интернет-площадки. Кроме того, в российских мегаполисах начал формироваться и другой тренд – строительство компактных торговых центров, окольцованных новыми жилыми комплексами. География таких проектов постепенно расширяется. Это повышает ликвидность жилья, обеспечивая самим центрам постоянный трафик потенциальных покупателей. При этом такие торговые центры могут быть многофункциональными, там удобно располагать офисные помещения, в которых есть недостаток в крупных городах. Кроме того, появление компактных торговых центров внутри жилых комплексов снижает нагрузку на транспортную инфраструктуру.
По данным аналитических отчетов городской администрации, «на 1 января 2025 года в городе Екатеринбурге работает 44 торговых центра. Общая площадь торговых центров составляет 1936,1 тыс. кв. м., торговая площадь – 1093,7 тыс. кв. м». Кроме того, в городе Екатеринбург работает 61 торговый комплекс, общей площадью 619 тыс. кв. м., торговой площадью 322 тыс. кв. м. Однако в 2024 году прекратил деятельность ТК «Уралмашевский». Вместе с тем, эксперты заявляют о ротации и необходимости обновления фонда коммерческой недвижимости. «Насыщенный рынок и высокая конкуренция за посетителей. Основные проблемы последних лет - пандемия и падение оборотов в 2020-21 гг., уход ключевых арендаторов в 2022, изменение потребительского поведения. На рынке отсутствуют новые крупные проекты. Исключение – ТРЦ «Золотой». Не ждем новых проектов в ближайшие 2-3 года», - отмечают аналитики Уральской палаты недвижимости. Основная болевая точка Основной болевой точкой на рынке коммерческой недвижимости в Екатеринбурге сегодня являются объекты стрит-ритейла. В этом сегменте происходит настоящий конфликт интересов и кипят нешуточные страсти. Администрация уральской столицы борется с ларьками и небольшими торговыми комплексами. Владельцы отстаивают свой бизнес на всех уровнях, даже пишут обращения к президенту страны. Опросы екатеринбуржцев показывают, что они хотели бы сохранить торговые точки шаговой доступности, это удобно. Городская администрация требует унификации.
«Мы строили небольшие торговые комплексы на свои деньги, обустраивали их. Сейчас администрация города предлагает взять у них в аренду торговые точки, которые заказали и построили они. Объекты страшно неудобные, непрактичные. Кроме того, за аренду одного такого небольшого объекта в месяц нужно заплатить 150 тысяч рублей. Нам в месяц порой столько не заработать», – рассказал «ФедералПресс» один из екатеринбургских предпринимателей. Мы дважды обратились в администрацию города Екатеринбурга за комментарием о судьбе объектов уличной торговли, однако ответ до сих пор не получен.
Спектр огромен, но проблемы общие Площадь коммерческой недвижимости Екатеринбурга одна из самых больших в России. По данным профильных площадок объявлений, спрос на нее, несмотря на кризис, продолжает расти. В 2024 году он составил примерно 1 %. Средняя цена за объект недвижимости в уральской столице сейчас более 6 млн рублей. По итогам 2024 года она выросла примерно на 38 %, стоимость аренды добавила в стоимости около 14 %. Согласно мониторингу сайтов объявлений, в настоящее время в Екатеринбурге продать коммерческую недвижимость хотят меньше, чем сдать в аренду (с разницей в 50 %). Торговые площади продаются и сдаются в аренду примерно в одинаковом количестве. Складов продается минимум, таких предложений по Екатеринбургу менее 20.
«Важно понимать, что без развития общего рынка недвижимости никакого развития коммерческого сектора не будет. Надо присматриваться к новым кластерам и новым регионам. Коммерческая недвижимость, как и рынок в целом, тоже может пострадать, потому что не будет потребителя. Ее не захотят приобретать и арендовать, потому что отсутствие денег приведет к отсутствию трафика», – рассказал «ФедералПресс» один из девелоперов Александр Свитеньков. «ФедералПресс» сообщал, что на рынке недвижимости Свердловской области началась слабая положительная динамика, однако в секторе не хватает оборотных средств. Спрос снизился на все виды недвижимости. Фото: ФедералПресс / Елена Майорова, Ольга Дружинина, Иван Кабанов
Свежие комментарии